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서울신축아파트, 새로 분양받을까 지어진 집을 살까 — 시·군·구별 실거래로 본 차이
'서울 신축아파트'를 찾는 분은 대개 두 갈래에서 고민합니다. 이미 지어진 새 아파트를 사서 바로 들어갈지, 지금 분양하는 단지를 받아 몇 년 뒤 입주할지입니다. 이 글은 2021년 이후 준공된 아파트의 최근 6개월 실거래와, 같은 시·군·구에서 지금 분양 중인 단지의 84㎡ 분양가를 나란히 놓고 비교합니다.
1. 매매와 분양, 무엇이 다른가
- 신축 매매 — 바로 입주할 수 있고 실물을 보고 고릅니다. 대신 매매가 전액(대출 포함)을 잔금 때 한 번에 마련해야 합니다.
- 새 아파트 분양 — 계약금만 먼저 내고 중도금·잔금을 입주 때까지 나눠 냅니다. 대신 입주까지 2~3년을 기다려야 하고, 그동안 지금 사는 집을 유지해야 합니다.
2. 시·군·구별 신축 실거래와 분양가
서울 강서구
분양 단지: 화곡더리브스카이(4차), 마곡스카이온
2021년 이후 준공 아파트 거래 174건, 이 가운데 84㎡ 안팎 13건의 평균은 14억 1,423만원입니다. 거래가 많은 곳은 우장산숲아이파크(2022년, 평균 15억 1,000만원), 마곡엠밸리9단지(2021년, 평균 17억 2,000만원), DH팰리스(2022년, 평균 10억 3,750만원)입니다.
서울 강북구
분양 단지: 더 리치먼드 미아(2차), 더 리치먼드 미아(3차)
2021년 이후 준공 아파트 거래 28건, 이 가운데 84㎡ 안팎 1건의 평균은 8억 5,500만원입니다. 거래가 많은 곳은 꿈의숲한신더휴(2022년, 평균 8억 5,500만원)입니다.
서울 동작구
분양 단지: 드파인 아르티아, 아크로 리버스카이(2차)
2021년 이후 준공 아파트 거래 169건, 이 가운데 84㎡ 안팎 50건의 평균은 17억 8,692만원입니다. 거래가 많은 곳은 동작협성휴포레시그니처(2022년, 평균 12억 9,417만원), 사당롯데캐슬골든포레(2021년, 평균 16억 7,190만원), 흑석리버파크자이(2025년, 평균 24억 1,286만원)입니다.
서울 영등포구
분양 단지: 더샵 신길센트럴시티(조합원 취소분), 써밋 클라비온
2021년 이후 준공 아파트 거래 79건, 이 가운데 84㎡ 안팎 18건의 평균은 18억 3,150만원입니다. 거래가 많은 곳은 더샵파크프레스티지(2022년, 평균 16억 6,750만원), 신길센트럴자이아파트(2021년, 평균 18억 5,250만원), 신길파크자이(2022년, 평균 19억 1,500만원)입니다.
최근 공고된 더샵 신길센트럴시티(조합원 취소분)(정당계약 끝)의 84㎡ 분양가는 18억 4,000만원부터로, 신축 84㎡ 실거래 평균보다 850만원 높습니다.
서울 강동구
분양 단지: 고덕강일지구 3단지 토지임대부(본청약)
2021년 이후 준공 아파트 거래 199건, 이 가운데 84㎡ 안팎 68건의 평균은 23억 7,525만원입니다. 거래가 많은 곳은 올림픽파크포레온(2024년, 평균 28억 5,539만원), 힐스테이트리슈빌강일(2023년, 평균 15억 5,018만원), 고덕자이(2021년, 평균 19억 6,950만원)입니다.
국토교통부 아파트 매매 실거래가(최근 6개월, 해제 거래 제외, 전용 80~86㎡) · 청약홈 입주자모집공고(84㎡ 가장 낮은 금액). 신고 기한 때문에 최근 거래는 늦게 반영됩니다.
3. 어느 쪽이 맞는지 고르는 기준
- 입주 시기 — 전세 만기·학교 입학처럼 1년 안에 옮겨야 한다면 신축 매매나 입주가 가까운 단지가 맞습니다.
- 초기 자금 — 지금 모아 둔 돈이 분양가의 10~20% 수준이라면 계약금으로 시작하는 분양이 부담이 덜합니다. 분양가 계산기로 나눠 보세요.
- 가격 차이 — 위 비교에서 분양가가 신축 실거래보다 높다면 입지·브랜드·커뮤니티가 그만큼 값어치가 있는지, 낮다면 입주까지의 기다림을 감수할 만한지 따져 보세요.
- 세금·대출 — 매매는 바로 취득세를 내고, 분양은 입주(잔금) 때 냅니다. 취득세 계산기로 미리 확인할 수 있습니다.
자주 묻는 질문
서울 신축 84㎡ 실거래 평균은 얼마인가요?
강서구 14억 1,423만원, 강북구 8억 5,500만원, 동작구 17억 8,692만원, 영등포구 18억 3,150만원, 강동구 23억 7,525만원(2021년 이후 준공, 최근 6개월)입니다.
신축 매매와 분양 중 무엇이 유리한가요?
바로 입주가 필요하면 매매, 초기 자금을 나눠 내고 싶다면 분양이 맞습니다. 금리·입주 시점·세금이 달라 개인 조건에 따라 답이 다릅니다. 상담은 1666-5479로 받습니다.